Da bi uspješno upravljali prodajom svoje nekretnine, bitno je imati priručnik koji će vam pomoći u svakom koraku tog procesa, od istraživanja tržišta do završetka transakcije. Razumijevanje pravnih aspekata, tržišnih trendova i taktika pregovaranja ključno je za postizanje uspješne prodaje nekretnine. Ovaj priručnik će vam pomoći u tome da pravilno postavite cijenu nekretnine, kako da istaknete njezine najbolje karakteristike te kako da pravilno promovirati svoju imovinu. Također će vas uputiti u važne zakonske aspekte transakcije, prava i obveze prodavatelja i kupca te načine na koje možete osigurati da vaša transakcija prođe glatko i bez neželjenih i neugodnih iznenađenja.
Angažman agencije za nekretnine
Odaberite agenciju s dobrom reputacijom, iskustvom i koja dobro poznaje lokalno tržište nekretnina. Bitno je da vjerujete agentu kojega ste odlučili angažirati i s kojim se u komunikaciji osjećate ugodno. Što se ugodnije osjećate s agentom, to će vam biti lakše komunicirati s njim i jasno izraziti svoja očekivanja. Iskren i otvoren odnos doprinijeti će uspjehu vašeg procesa prodaje nekretnine.
Postavite svom agentu onoliko pitanja koliko želite jer oni su tu da riješe potencijalne probleme i nedoumice.
Nakon što kažete svoja očekivanja, vaš će vam agent moći dati realnu tržišnu procjenu nekretnine, popis cijena nekretnina koje su nedavno prodane u tom području i podijeliti s vama korisne informacije o tržištu nekretnina u Hrvatskoj.
Tijekom ove faze naša preporuka je da zamolite svog agenta da vas obavijesti o svim troškovima i porezima koji se primjenjuju tijekom i nakon prodaje nekretnine. Iz našeg iskustva, prodavačevo razočaranje često dolazi iz nepotpunih informacijama o općim troškovima i novčanim izdacima tijekom prodajnog procesa.
Ugovor o posredovanju i ekskluzivni ugovor
Ugovor o posredovanju je dokument koji vam predaje agent na potpisivanje, a to će odrediti čimbenike kao što su vrsta ugovora o posredovanju, vremensko razdoblje u kojem će nekretnina biti na prodaju, cijena nekretnine, uvjeti provizije i kako će agent biti plaćen nakon prodaje nekretnine.
Prilikom prodaje nekretnine mnogi se prodavatelji odlučuju za potpisivanje ekskluzivnog prava prodaje s agencijom tj. na Ekskluzivni ugovor. Ekskluzivnost znači da će agentu primarni fokus biti vaša nekretnina. Agent će s vama kontinuirano surađivati vezano uz marketinšku strategiju i biti ćete upoznati sa svim aspektima te dobivati izvještaje o uspješnosti marketinških kampanji.
Ekskluzivni ugovor omogućuje jedinstveno oglašavanje vaše nekretnine. Imajući jedinstvenu marketinšku kampanju sa specifičnim strategijama odabranima za vašu nekretninu izbjegavate nepotrebnu pogrešnu komunikaciju i nesporazume između sebe i drugih agencija. Na primjer, da vaša nekretnina ima različitu cijenu na nekoliko portala.
Određivanje tržišne cijene nekretnine
Uzmite u obzir faktore koji utječu na određivanje tržišne cijene vaše nekretnine, kao što su: lokacija nekretnine, veličina nekretnine, starost i stanje nekretnine, broj soba i kupaonica, izgled/arhitektura nekretnine, materijali korišteni u izgradnji i opremanju, posebne karakteristike, pogodnosti/dodatni sadržaji, stanje na tržištu nekretnina. Bitno je ostati realan kada je u pitanju procjena vaše imovine. Također preporučujemo da budete oprezni kada uspoređujete cijenu svoje nekretnine s drugim oglasima na tržištu, jer on-line cijene ponekad mogu dosta odstupati od stvarne dogovorene prodajne cijene.
Priprema nekretnine za prodaju
Priprema vaše nekretnine za prodaju jedan je od najvažniji i najzahtjevniji korak u procesu prodaje nekretnine. Posebnu pozornost treba posvetiti detaljima svog doma, jer što je bolje prezentiran, to su veće šanse da će vašem domu porasti vrijednost, atraktivnost i u konačnici, brže ćete ga prodati. imajte na umu da mnoge prodaje propadnu zbog loše uređene nekretnine.
Uklanjanje nereda i viška stvari iz vašeg doma uvijek je prvi korak za pripremu. Sve osobne, ali i nebitne stvari, poput fotografija, nakita i igračaka, preporučuje se ukloniti i maknuti van vidokruga potencijalnih kupaca. Ukrasne komade koji su vrlo osobni i specifični za vaš ukus također treba ukloniti, kao i dotrajale komade namještaja koji bi mogli narušiti izgled vašeg doma. Bitno je očistiti prilaz, dvorište ili zajedničke prostorije u stambenoj zgradi.
Naša preporuke je da napravite popis s manjim problemima na nekretnini, koje treba popraviti, kao npr. mrlje od curenja vode, popravak radijatora, provjera struje, sanacija manjih pukotina. Najvažnije je da se problemi poput ovih riješe tijekom pripreme vašeg doma za razgledavanje, kako bi izbjegli bilo kakve probleme u budućnosti. Također vam savjetujemo da uložite u svježi sloj boje i poliranje poda te angažirate profesionalnu tvrtku za čišćenje.
Budući da vaš agent ima iskustva s razgledavanjem nekretnine, može vam dati svoje stručno mišljenje i preporuku o tome kako urediti i pripremiti svoju nekretninu za prodaju.
Stavljanje nekretnine na tržište
Stavljanje nekretnine na tržište je bitan korak u procesu prodaje nekretnine i zahtijeva dobru pripremu kako bi se postigla najbolja vidljivost i privukli potencijalni kupci. Ovaj proces uključuje niz koraka i aktivnosti kako bi se nekretnina predstavila na najbolji mogući način.
Prvo, izrada energetskog certifikata je neophodan korak koji pruža informacije o energetskoj učinkovitosti nekretnine. Ovaj certifikat pruža potencijalnim kupcima uvid u energetsku učinkovitost nekretnine te može utjecati na njihovu odluku o kupnji.
Također je važno izraditi profesionalne tlocrte i 3D vizualizacije nekretnine kako bi se potencijalnim kupcima pružio jasan uvid u raspored prostorija i cjelokupni izgled nekretnine. Ovi vizualni materijali mogu biti od velike pomoći pri privlačenju pažnje i stvaranju interesa potencijalnih kupaca.
Profesionalno snimanje i fotografiranje nekretnine također su ključni koraci u procesu stavljanja nekretnine na tržište. Visokokvalitetne fotografije i videozapisi omogućuju potencijalnim kupcima da vide nekretninu u najboljem svjetlu te ih potiču da se zainteresiraju za daljnji pregled nekretnine.
Oglašavanje nekretnine na društvenim mrežama i ostalim digitalnim platformama postalo je sve važnije u modernom tržištu nekretnina. Korištenje ovih kanala omogućuje širok doseg i ciljanje određenih skupina potencijalnih kupaca, što može povećati šanse za brzu prodaju nekretnine.
Nadalje, oglašavanje nekretnine u renomiranim domaćim i međunarodnim oglasnicima za prodaju nekretnina također je važan korak u procesu stavljanja nekretnine na tržište. Ovi oglasnici pružaju široku vidljivost nekretnine i omogućuju joj da bude vidljiva potencijalnim kupcima diljem svijeta.
Sve ove aktivnosti pomažu u stvaranju interesa potencijalnih kupaca i olakšavaju proces prodaje nekretnine.
Marketing
Suradnja s više agencija ili agenata u prodaji rezultirat će različitim pristupima marketinga vaše nekretnine, koji će se značajno razlikovati u kvaliteti i količini, ovisno o pristupu.
Ako se odlučite za promociju s različitim agencijama, savjetujemo vam da aktivno kontrolirate način kako agencije promoviraju vašu nekretninu na Internetu.
Uz stručnost vašeg agenta, uspješno oglašavanje vaše nekretnine glavni je razlog prodaje nekretnine i zato je vrlo bitno imati odgovarajuće marketinške strategije.
Agencija za nekretnine odgovorna je za osiguravanje budgeta za sve marketinške aktivnosti, bez obzira radi li se o konvencionalnom ili ekskluzivnom ugovoru. Iako, kada je riječ o ekskluzivnoj nekretnini, agencija će uložiti više novca u marketing vaše nekretnine, što povećava vjerojatnost prodaje. Bolji marketing znači bolju vidljivost vaše nekretnine i u konačnici bolju i bržu prodaju.
Razgledavanje nekretnine
Razgledavanje nekretnine bitan je procesa prodaje jer ljudima daje pravi uvid i prvi dojam o nekretnini. Prije prvog razgledavanje nekretnine klijentima, obavijestite svog agenta što vam se najviše sviđa vezano uz nekretninu i koje bi elemente htjeli da istakne prilikom razgledavanja.
Naša preporuka je da agentu date potpunu vremensku slobodu i fleksibilnost pri prezentaciji vaše nekretnine. Nikada ne znate kada će se javiti potencijalni kupac, pa će dopuštanje fleksibilnog pregleda vaše nekretnine bez obzira na datum i vrijeme značiti veće šanse za prodaju.
Iz našeg iskustva, uvijek je najbolje da prepustite agentu da sam prezentira vašu nekretninu.
Pregovori s kupcem nekretnine i prihvaćanje ponude
Tijekom ove faze, vaš agent za nekretnine će imati bitnu ulogu u pregovorima i pružanju podrške u donošenju odluka i prezentirati će vam sve pristigle ponude od potencijalnih kupaca. To uključuje detaljno objašnjenje svake ponude, uključujući cijenu, uvjete kupnje i rokove i dati će vam bitne informacije o svakoj ponudi kako biste mogli donijeti pravu odluku.
Važno je da vaš agent pruži povratne informacije o svim razgledima nekretnine kako bi vam pomogao u donošenju odluke o prodaji. On će analizirati povratne informacije od potencijalnih kupaca, uspoređujući ih s prethodnim razgledima i prodajama kako bi identificirao ključne aspekte koji utječu na interes potencijalnih kupaca.
Vaš agent će koristiti svoje stručno znanje tržišta i iskustvo u pregovaranju kako bi postigao najbolje uvjete za vas kao prodavatelja. On će pregovarati s potencijalnim kupcima kako bi postigli najbolju moguću cijenu i uvjete prodaje, uzimajući u obzir vaše prioritete i ciljeve.
Kada dobijete ponudu koja vam odgovara, vaš agent će vam pružiti podršku i savjete u vezi s prihvaćanjem ponude. On će vam pružiti sve potrebne informacije o procesu prihvaćanja ponude, uključujući pravne aspekte i rokove. Pregovori s potencijalnim kupcima nekretnine i prihvaćanje ponude zahtijevaju stručno vođenje i podršku kako bi se postigla najbolja moguća ponuda. Vaš agent za nekretnine će imati ključnu ulogu u pregovorima i pružanju podrške u donošenju odluka, osiguravajući da proces prodaje nekretnine prođe glatko i uspješno.
Sklapanje ugovora
Nakon što vi i vaš agent pregledate sve pristigle ponude i donesete odluku o tome koju ćete ponudu prihvatiti, vaš agent će u suradnji s odvjetničkim timom pripremiti predugovor i/ili Ugovor o prodaji i svu potrebnu pravnu dokumentaciju. Potpis i ovjera potpisa na dokumentaciji vrši se kod javnog bilježnika.
Upis vlasništva
Nakon isplate ugovorenog iznosa na račun prodavatelja, šalje se prijedlog za upis vlasništva na kupca u zemljišne knjige pri sudu nadležnom za predmetnu nekretninu.
Primopredaja nekretnine
Nakon realizacije pravnog posla kupoprodaje, pristupa se primopredaji nekretnine za što se izrađuje i potpisuje primopredajni zapisnik temeljem kojeg se radi prebacivanje režija na kupca predmetne nekretnine.
