Želite prodati nekretninu i ne znate kako? Kod prodaje nekretnine potrebno je pripremiti dokumente, urediti nekretninu, odrediti cijenu, angažirati agenciju ili samostalno voditi oglase te dočekati kupce. Na početku prodaje pripremite sve dokumente o nekretnini koje će kupac htjeti vidjeti prije donošenja odluke o kupovini. Isti će vam dokumenti biti potrebni i za samu realizaciju kupoprodajnog ugovora.
Osnovni dokumenti koji vam trebaju za prodaju nekretnine:
- vlasnički list
- energetski certifikat
- uporabna dozvola
- izvadak iz katastarskog plana
- posjedovni list
- lokacijska dozvola
Kako pripremiti nekretninu za prodaju?
Prodaja stana , kuće tj. nekretnine može biti stresna, a osobito kada je došlo vrijeme da je prezentirate potencijalnim kupcima za razgledavanje ili da je pripremite za profesionalno slikanje i snimanje, kako bi postala prepoznatljiva na tržištu nekretnina, te lakše pronašla put do budućeg vlasnika. Prvi dojam koji vaš stan ili kuća, tj. nekretnina ostavlja na potencijalne kupce jako je bitan i utječe na konačnu odluku o njenom izboru.
„You only get one chance to make a first impression“
Naš savjet je da angažirate agenciju za nekretnine koja nudi usluge fotografije, snimanje videa na vrhunskoj i profesionalnoj razini i poslušate koji su savjeti uređenja nekretnine za profesionalno fotografiranje i snimanje. Za snimanje osigurajte ukrasne detalje i cvjetne aranžmane ili rezano cvijeće u interijeru koji će dati dašak luksuza vašoj nekretnini.
Usredotočite se na prvi dojam koji ostavlja vaša nekretnina i vodite računa o tome da je home staging jako bitan. Sve prostorije trebaju biti prozračene, uredne i temeljito očišćene. Uredan vrt, uredan i čist prilaz i svježe obojana ulazna vrata pružit će lijepu dobrodošlicu kupcu. Ako živite u stanu, potrudite se urediti i očistiti zajedničke prostorije.
Jedan važan aspekt kada pripremate svoju nekretninu za prodaju je očistiti prostor od viška stvari. Stvari koje ne koristite svakodnevno i koje su višak pospremite u spremište. Veliki komadi namještaja također bi trebali ići u spremište jer ćete na taj način učiniti sobe prostranijima. Područja na koja se treba usredotočiti su: hodnik – pospremite kapute i sav dodatni nered; kupaonica – uklonite sve osobne stvari; kuhinja – očistite radnu površinu od aparata, kalupa za kekse, staklenki za tjesteninu, kuhinjskih krpa i ostalog nereda.
Održavanje i manji popravci bitni su kako ne bi odbili kupce. Prođite kroz svaku sobu i zapišite popis manjih popravaka. Razmislite o svježem sloju neutralne boje na zidovima, zamjeni slavina koje cure i popravljanju vrata koja škripe. Provjerite rade li sve žarulje. Uklonite plijesan. Uredite balkon/terasu.
Nove pločice ili boja mogu učiniti čuda da uljepšaju kuhinju ili kupaonicu koja izgleda staro. Ako ne želite uložiti u postavljanje novih pločica u kupaonici, ponovnim fugiranjem trebala bi biti kao nova. Provjerite ima li na stropu mrlja od vode (riješite problem i ponovno obojite).
Ako imate vrt, on se smatra dodatnom prostorijom. Jednostavni savjeti poput košnje travnjaka, čišćenja cvjetnjaka od korova i dodavanja dobro opskrbljenih biljaka u posudama mogu vaš vanjski prostor učiniti privlačnijim.
Bitno je da vaša nekretnina bude čista i da miriše svježe prije svakog razgledavanja. Angažiranje profesionalnih čistača može učiniti da vaša nekretnina zablista i bude privlačnija svakom potencijalnom kupcu. Sjajna kupaonica i kuhinja od ključne su važnosti jer ih kupci ocjenjuju kao važne prostorije u svakoj kući. Ako imate kućne ljubimce, svakako prozračite nekretninu prije razgledavanja. Koristite dodatke, mirisne svijeće ili svježe cvijeće za čist, lagan miris.
Vodite brigu o tome da ima svjetla. Razmaknite zavjese i provjerite jesu li prozori oprani, a zavjese čiste i pravilno postavljene. Ljeti prirodno svjetlo može stvoriti prekrasan ugođaj i dati osjećaj svježine i čistoće. Zimi provjerite rade li sve žarulje i jesu li svjetla uključena za razgledavanje tijekom dana. Ako imate kamin, zapalite vatru jer će vašim potencijalnim kupcima stvoriti ugođaj doma.
Kako odrediti cijenu nekretnine?
Vaš prvi korak je saznati koliko vrijedi vaša nekretnina. Možete razgovarati s agentom za nekretnine i zatražiti procjenu svoje imovine. Uzmite u obzir faktore koji utječu na određivanje tržišne cijene vaše nekretnine, kao što su: lokacija nekretnine, veličina nekretnine, starost i stanje nekretnine, broj soba i kupaonica, izgled/arhitektura nekretnine, materijali korišteni u izgradnji i opremanju, posebne karakteristike, pogodnosti/dodatni sadržaji, stanje na tržištu nekretnina. Bitno je ostati realan kada je u pitanju procjena vaše imovine. Također preporučujemo da budete oprezni kada uspoređujete cijenu svoje nekretnine s drugim oglasima na tržištu, jer on-line tražene cijene ponekad mogu dosta odstupati od stvarne dogovorene prodajne cijene i onoga što je realnost na tržištu nekretnina.
Kako objaviti oglas?
Stavljanje nekretnine na tržište uključuje izradu energetskog certifikata, izradu tlocrta, 3D vizualizaciju, profesionalno snimanje i fotografiranje nekretnine, oglašavanje nekretnine na društvenim mrežama i ostalim digitalnim platformama, oglašavanje nekretnine na renomiranim domaćim i međunarodnim oglasnicima za prodaju nekretnina.
Izradite što kvalitetnije fotografije. Napišite jasan i ne opširan opis nekretnine sa svim bitnim tehničkim i uporabnim karakteristikama bez subjektivnih komentara i detalja. Oglas objavite na više oglasnika. Ukoliko se odučite za suradnju s agencijama, savjetujemo da se držite jedne agencije koja će Vas voditi kroz kupoprodajni proces, ali koja će uložiti vrijeme, trud i rad u promociju vaše nekretnine. Ako se odlučite za promociju s različitim agencijama, savjetujemo vam da aktivno kontrolirate način kako agencije promoviraju vašu nekretninu na internetu, posebno da su opisi, kvadrature, cijene i svi detalji usklađeni kod svih agencija i na svim platformama jer se nerijetko može pronaći primjere gdje su velika odstupanja u opisu bitnih stavki što stvara konfuziju kod potencijalnih kupaca.
Bolji marketing znači bolju vidljivost vaše nekretnine i u konačnici bolju i bržu prodaju, a svakako je najbolje odabrati jednu agenciju koja će stručno odraditi sve promidžbene aktivnosti na visokoj razini te vašu nekretninu ciljano promovirati na svim dostupnim oglasnicima i platformama, kao i drugim agencijama i agentima koji mogu dovesti potencijalne kupce na razgledavanje i pregovore. Suradnja sa samo jednim agentom koji ima podršku agencije i koji će se maksimalno posvetiti vašoj nekretnini može imati puno bolji efekt od suradnje s više različitih agencija i agenata ili samostalne prodaje nekretnine.
Razgledavanje nekretnine
Razgledavanje nekretnine bitan je dio procesa prodaje jer ljudima daje prvi dojam o nekretnini i daje pravi uvid u stanje nekretnine. Nikada ne znate kada će se javiti potencijalni kupac i bitno je da budete fleksibilni prilikom pregleda vaše nekretnine bez obzira na datum i vrijeme, jer to znači veće šanse za prodaju. U oglasu objavite svoj broj mobitela ili e-mail adresu na koji vas kupci kontaktiraju i s vama dogovaraju termin razgledavanja nekretnine koju prodajete. Razlika je prodajete li stan u kojem živite, prazan stan ili neku drugu vrstu nekretnine. Situacija koju treba izbjeći je primanje kupaca u stambeni prostor dok u istom netko od ukućana kuha, jede, spava ili obavlja bilo kakve uobičajene kućne aktivnosti. Potencijalne kupce primite u uredan i prozračen prostor, po mogućnosti bez ukućana. Kupcima dajte točne odgovore na sva njihova pitanja o nekretnini. Ne započinjite razgovore na druge teme i pričajte što manje. Uglavnom odgovarajte na pitanja, a istaknite samo poneku tehničku karakteristiku nekretnine koju smatrate važnom. Omogućite kupcima da u miru i tišini razgledavaju nekretninu, vizualiziraju mogućnosti prostora razmišljajući o onome što je njima važno, a ne vama koji prodajete.
Pregovori s kupcem nekretnine i prihvaćanje ponude
Nakon što pregledate sve pristigle ponude i donesete odluku o tome koju ćete ponudu prihvatiti, u suradnji s odvjetničkim timom potrebno je pripremiti predugovor i/ili Ugovor o prodaji i svu potrebnu pravnu dokumentaciju. Potpis i ovjera potpisa na dokumentaciji vrši se kod javnog bilježnika.
Upis vlasništva i primopredaja nekretnine
Nakon isplate ugovorenog iznosa na račun prodavatelja, šalje se prijedlog za upis vlasništva na ime kupca u zemljišne knjige pri sudu nadležnom za predmetnu nekretninu.
Nakon realizacije pravnog posla kupoprodaje, pristupa se primopredaji nekretnine za što se izrađuje i potpisuje primopredajni zapisnik temeljem kojeg se vrši prijenos režija na kupca predmetne nekretnine.
Kako prodati nekretninu strancima?
Za efikasnije oglašavanje vaše nekretnine na stranom tržištu, bitno je da imate provjerenu vlasničku dokumentaciju. To omogućava stranim državljanima jednostavnije upisivanje nekretnine na svoje ime i olakšava rješavanje papirologije vezane uz kupoprodaju.
Oglašavanje nekretnina na stranim portalima često se obavlja putem agencija specijaliziranih za nekretnine i osim što pružaju usluge kupnje, ove agencije također pretražuju tržište po zahtjevu kupca. Ako imaju klijenta koji traži određenu vrstu nekretnine, postoji mogućnost da vaša nekretnina bude ponuđena stranim kupcima. Ako se odlučite sami oglašavati nekretninu, neki web oglašivači omogućuju automatsko prikazivanje vašeg oglasa na stranim portalima. Ovo stranim državljanima omogućuje pregledavanje oglasa iz Hrvatske i slanje upita direktno putem tih portala.
Istraživanja pokazuju da strani državljani često pokazuju interes za nekretnine na jadranskoj obali, što je razumljivo s obzirom na popularnost turističkih destinacija duž obale.
Što se tiče potrebne dokumentacije, ona može varirati ovisno o tome je li kupac državljanin EU ili nije. Za kupce iz EU, postupci i pravila kupoprodaje su uglavnom isti kao i za domaće državljane, osim u nekim izuzetnim situacijama.
Pravilo uzajamnosti
Ako se radi o stranom državljaninu čija država nije članica Europske unije tada vrijedi pravilo uzajamnosti, što znači da ako državljanin Republike Hrvatske može slobodno kupovati nekretnine u toj zemlji, tada i taj strani državljanin može kupovati nekretninu ovdje. Popis država za koje vrijedi pravilo uzajamnosti može se pronaći na stranicama Ministarstva pravosuđa RH i Središnjem državnom portalu.
Državljani koji se ne nalaze na tom popisu nisu u mogućnosti stjecati pravo vlasništva dok se ne utvrdi uzajamnost. Prije same kupnje u slučaju uzajamnosti strani državljanin mora podnijeti zahtjev kojim traži suglasnost za stjecanje prava vlasništva stranih osoba na nekretninama u RH.
