Prodaja ili stjecanje nekretnina u Republici Hrvatskoj stvara određene porezne implikacije koje mogu rezultirati novčanom (poreznom) obvezom kako prema prodavatelju nekretnine, tako i prema kupcu nekretnine, neovisno o tome da li je prodavatelj ili kupac nekretnine tuzemni ili inozemni porezni obveznik, odnosno neovisno o tome da li je kupac ili prodavatelj nekretnine državljanin Republike Hrvatske ili stranac.
Porezne obveze ili oslobođenja od poreznih obveza u svezi prodaje ili stjecanja nekretnina u Republici Hrvatskoj, generalno su regulirani slijedećim zakonima:
- Zakon o porezu na promet nekretnina;
- Zakon o porezu na dodanu vrijednost;
- Zakonu u porez na dohodak;
- Zakon o lokalnim porezima,
čije ključne aspekte, kroz odgovore na uobičajene upite, prikazujemo kako slijedi.
Koliki je porez na promet nekretnina?
Predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina je stjecanja nekretnine u Republici Hrvatskoj, osim ukoliko takvo stjecanje nije predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost, odnosno ukoliko se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV).
Obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine (kupac, daroprimatelj ili stjecatelj s osnove zamjene nekretnine), dok se isti porez plaća po stopi od 3 posto od tržišne vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Tržišna vrijednost nekretnine je cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.
Porezna obveza nastaje trenutkom sklapanja Ugovora o kupoprodaji nekretnine (koji sadrži izjavu o prijenosu vlasništva na stjecatelja, odnosno tabularnu izjavu) i/ili donošenjem drugog akta kojim se stječe pravo vlasništva na nekretnini. Trenutak plaćanja, odnosno dospijeće plaćanja poreza na promet nekretnina nastaje kada porezni obveznik (stjecatelj) zaprimi (ili kada se smatra da je zaprimio) Rješenje Porezne uprave u kojem mu je određena visina porezne obveze.
Važno je istaknuti da je obveza stjecatelja nekretnine da u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze prijavi svoje stjecanje Poreznoj upravi u mjestu gdje se nekretnina nalazi (u svrhu oporezivanja istog stjecanja), s tim da takva obveza ne postoji ukoliko je ugovor o kupoprodaji nekretnine ovjeren pred hrvatskim javnim bilježnikom, sudom ili javnopravnim tijelom (u okviru njegove nadležnosti). Naime, ukoliko je isprava o stjecanju nekretnine ili ugovor o stjecanju nekretnine ovjeren pred hrvatskim javnim bilježnikom, sudom ili javnopravnim tijelom u okviru njegove nadležnosti, tada će javni bilježnik, sud ili javno pravno tijelo obaviti prijavu tog stjecanja nekretnine prema nadležnoj Poreznoj upravi.
Tko ne plaća porez na promet nekretnina?
Porez na promet nekretnina se ne plaća ako su:
- Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina;
- Prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu;
- Zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu;
- Građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu;
- Osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva;
- Bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju;
- Osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.
- Trgovačka društva u čiji kapital ili kapitalne rezerve je nekretnina unesena od strane člana tog trgovačkog društva, te u slučaju stjecanja vlasništva nad nekretninom kao posljedica postupka spajanja, pripajanja i podjele trgovačkih društava u smislu Zakona o trgovačkim društvima.
Nadalje, pravo na oslobađanje postoji pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade između:
- Bračnih drugova, izvanbračnih drugova, formalnih i neformalnih životnih partnera, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem;
- Pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom
- Bivših bračnih drugova, bivših izvanbračnih drugova te bivših formalnih i neformalnih životnih partnera kada uređuju svoje imovinske odnose.
Postoje li određena područja u Republici Hrvatskoj za koja su propisana specifična pravila koja se tiču stjecanja i otuđenja nekretnina?
Porez na promet nekretnina ne plaća građanin RH koji u svrhu stambenog zbrinjavanja stječe nekretninu u vlasništvu Republike Hrvatske na području posebne državne skrbi ako ima prijavljeno prebivalište na adresi te nekretnine.
Porez na promet nekretnina se plaća naknadno ako se unutar 10 godina od dana stjecanja ta nekretnina otuđi ili ako porezni obveznik promijeni prebivalište. Izuzetak je kada građanin RH, koji je ostvario oslobođenje od plaćanja tog poreza, unutar 10 godina otuđi nekretninu u vlasništvo nasljedniku prvog nasljednog reda s prebivalištem na području posebne državne skrbi. U tom slučaju, novi stjecatelj preuzima pravni slijed, a rok od 10 godina računa se od dana kada je prednik stekao nekretninu.
Građani RH koji su do 31. prosinca 2013. godine stekli pravo vlasništva na nekretninama na područjima posebne državne skrbi i ispunjavali su propisane uvjete ne plaćaju porez na promet nekretnina. Međutim, obvezni su platiti taj porez ako unutar 10 godina od dana stjecanja otuđe nekretninu, promijeni prebivalište izvan područja posebne državne skrbi ili stvarno ne borave na tom području. Izuzetak je kad građanin unutar 10 godina otuđi oslobođenu nekretninu u vlasništvo svom nasljedniku prvog nasljednog reda s prebivalištem i boravištem na području posebne državne skrbi, pri čemu novi stjecatelj preuzima pravni slijed, a rok zabrane otuđenja od 10 godina računa se od dana kada je prednik stekao nekretninu.
Plaća li se porez na prvu nekretninu?
Kupnja prve nekretnine u Republici Hrvatskoj je oporeziva sukladno osnovnim pravilima propisanima Zakonom o porezu na promet nekretnina, odnosno stjecanje prve nekretnine (neovisno da li se istom nekretninom rješava stambeno pitanje stjecatelja ili se ne rješava stambeno pitanje stjecatelja) je predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina.
Koliki je porez na prvu nekretninu?
Porez na promet nekretnine, neovisno da li je ista nekretnina prva nekretnina stjecatelju, iznosi 3 posto od tržišne vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.
Tko plaća porez na dodanu vrijednost (PDV)?
Zakon o PDV-u se primjenjuje na prodaju, odnosno stjecanje nekretnina (građevina ili građevinsko zemljište ili rekonstruirana građevina), pod uvjetom da je isporučitelj (prodavatelj) nekretnine upisan u registar obveznika PDV-a.
Ako je isporučitelj upisan u registar obveznika PDV-a, tada je isti prilikom prodaje nove građevine (još nekorištenih, odnosno korištenih do dvije godine) dužan kupcu obračunati 25% PDV-a, bez obzira na to je li kupac fizička ili pravna osoba.
Važno je naglasiti da se u smislu Zakona o PDV-u pod novom građevinom smatra svaka građevina koja nije korištena ili je korištena do 2 godine, dok se građevinskim zemljištem smatra zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje, kao što je građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje i sl..
Dakle, ako je građevina korištena dulje od 2 godine i isporučuje (prodaje) se osobi koja nije obveznik PDV-a, tada isporuka te građevine ne podliježe obvezi plaćanja PDV-a, već isporuka iste građevine podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina. U ovom slučaju isporučitelj građevine, koji je koristio pretporez prilikom nabave ili gradnje građevine, ima obvezu ispravka odbitka pretporeza ako proda građevinu prije isteka deset godina od trenutka nabave građevine.
Ako isporučitelj (upisan u registar obveznika PDV-a) isporučuju građevinu drugom poreznom obvezniku (koji je također upisan u registar obveznika PDV-a) koja je korištena više od dvije godine ili zemljište koje nije građevinsko, tada isti ima mogućnost izbora oporezivanja te transakcije.
Naime, u opisanoj situaciji isporučitelj može koristiti oslobođenje od oporezivanja prema Zakonu o PDV-u, ali se tada ta isporuka nekretnine, odnosno stjecanje nekretnine, oporezuje porezom na promet nekretnina. Alternativno, isporučitelj može za isporuku nekretnine primijeniti tzv. tuzemni prijenos porezne obveze, pod uvjetom da je i kupac upisan u registar PDV-a i da ima pravo da u potpunosti odbije pretporez. Na navedeni način izbjeglo bi se fizičko plaćanje PDV-a, odnosno kupac bi obvezu PDV-a podmirio prebijajući istu obvezu istodobnim korištenjem prava na pretporez.
Tko plaća porez na dohodak od imovine?
Porez na dohodak od imovine ili imovinskih prava predstavlja obvezu prodavatelja nekretnine, pod uvjetom da je isti prodavatelj ostvario dohodak, odnosno zaradu, od otuđenja nekretnine.
Otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos, dok dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine i nabavne vrijednosti nekretnine uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda i potencijalnih troškova otuđenja.
Bitno je naglasiti da postoje određene situacije u kojima dohodak od otuđenja nekretnina nije oporeziv, kao što su otuđenje između bračnih drugova, srodnika u prvoj liniji ili drugih članova uže obitelji, te otuđenje u vezi s razvodom braka ili nasljeđivanjem.
Također, otuđenje nekretnina koje su služile za stanovanje poreznog obveznika ili članova njegove uže obitelji, ili su otuđene nakon 2 godine od nabave, nisu oporezive porezom na dohodak. Dodatno, obveze plaćanja poreza nema niti ako se otuđuje više od 3 nekretnine iste vrste nakon 5 godina od dana stjecanja nekretnine.
Ako pak postoji obveza plaćanja poreza na dohodak s osnove otuđenja nekretnine, tada se porez na dohodak plaća po stopi od 24% i to u roku od 15 dana od dana primitka rješenja Porezne uprave. U slučaju otuđenja nekretnine u razdoblju koje je kraće od dvije godine od trenutka stjecanja te nekretnine, odnosno u slučaju otuđenja više od tri nekretnine iste vrste ili imovinskih prava iste vrste u petogodišnjem razdoblju, takvo/a otuđenja biti će predmet oporezivanja porezom na dohodak, pod uvjetom da je prodavatelj ostvari dohodak tom prodajom/prodajama. Važno je naglasiti da se jednom nekretninom smatra svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica.
Ima li vlasnik nekretnine drugih poreznih obveza?
Zakon o lokalnim porezima daje mogućnost predstavničkom tijelu jedinica lokalne samouprave da donese odluku kojom propisuje plaćanje poreza na kuće za odmor.
Ako predstavničko tijelo jedinica lokalne samouprave donese odluku kojom propisuje plaćanje poreza na kuće za odmor, tada će obveznici plaćanja tog poreza biti sve pravne ili fizičke osobe (tuzemne ili inozemne) koje su vlasnici kuće/a za odmor koje se nalaze na području djelovanja te lokalne samouprave.
Što se smatra kućom za odmor?
Kuća za odmor je svaka zgrada ili dio zgrade ili stan koji se koriste povremeno ili sezonski. Kućom za odmor ne smatraju se gospodarstvene zgrade koje služe za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruđa i drugog pribora.
Dakle, da bi se neki stambeni objekt smatrao kućom za odmor, potrebno je da korištenje tog objekta bude privremeno ili sezonski. Slijedom navedenog, ako se kuća za odmor koristi za trajno stanovanje, tada se ista ne smatra kućom za odmor i nije predmet oporezivanja tzv. porezom na kuće za odmor.
Kolika je stopa poreza na kuće za odmor?
Kao što je već istaknuto, porez na kuće za odmor je prihod lokalne samouprave, te upravo lokalna samouprava, odnosno jedinice lokalne samouprave, određuju stopu poreza na kuće za odmor, s tim da ista stopa mora biti unutar raspona propisanog Zakonom o lokalnim porezima, odnosno u rasponu od 0,60 eura/m2 do 5,00 eura/m2 korisne površine kuće za odmor.
Pod korisnom površinom kuće za odmor misli se na ukupnu podnu površinu stana ili druge stambene prostorije, umanjenu za širinu zidova koji je prekidaju.
Postoje li kuće za odmor za koje ne postoji obveza plaćanja poreza na kuće za odmor?
Obveza plaćanja poreze na kuće za odmor postoji samo ukoliko se kuće za odmor koriste povremeno ili sezonski, te ukoliko se ista nalazi unutar područja lokalne samouprave za koje je nadležna jedinica lokalne samouprave donijela odluku o obvezi plaćanja poreza na kuće za odmor.
Osim iz prethodno naznačenih razloga, kuće za odmor neće biti predmet oporezivanja niti u slučaju da se iste ne mogu koristiti zbog ratnih razaranja i prirodnih nepogoda (poplava, požar, potres), starosti i trošnosti te dok su u njima smješteni prognanici i izbjeglice. Također, porez na kuće za odmor se ne primjenjuje na odmaralište u vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave koja služe za smještaj djece u dobi do 15 godina.
Jeste li obvezni plaćati porez na kuću za odmor ukoliko isti objekt iznajmljujete, odnosno ukoliko isti objekt koristite za stjecanje dohotka ili dobiti?
Po predmetnom pitanju postoji nesuglasje između službenog stava Porezne uprave i odluka Upravnog suda, odnosno Visokog upravnog suda Republike Hrvatske.
Naime, po stavu Porezne uprave okolnost korištenja nekretnine na način da se ista iznajmljuje i sa te osnove se plaća porez na dohodak ili dobit, nije takva okolnost koja bi „per se“ spriječila da nekretnina bude oslobođena poreza na kuće za odmor.
Dosadašnji stav Upravnog suda i Visokog upravnog suda Republike Hrvatske je suprotan prethodno naznačenom stavu Porezne uprave, odnosno po sudskoj praksi spomenutih sudova postojanje obveze plaćanja poreza na dohodak, odnosno dobiti, temeljem obavljanja djelatnosti iznajmljivanja isključuje mogućnost utvrđivanja obveze plaćanja poreza na kuće za odmor.
Kao što je razvidno iz svega navedenoga, proces oporezivanja prometa nekretnina treba promatrati kroz prizmu više poreznih propisa, koji se često međusobno nadopunjuju i/ili međusobno isključuju, ovisno o svojstvu prodavatelja, svojstvu kupca, vremenskom razdoblju trajanja vlasništva na nekretnini, vremenskom trajanju uporabe nekretnine, mjestu gdje se nekretnina nalazi i sl.
Očekuju li se porezne izmjene koje će na neki način utjecati na oporezivanje nekretnina?
Početkom 2025. godine očekuje se stupanje na snagu novog paketa poreznih izmjena, koji između ostalog uključuje uvođenje poreza na nekretnine (transformacijom poreza na kuće za odmor), kao i uređivanje poreznog tretmana dugoročnog i kratkoročnog najma.
